记者5日从最高人民法院获悉，最高人民法院日前出台买卖合同解释，应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷新情况和新问题。
“一物数卖”明确归属
买卖合同解释，对买卖合同中“一物数卖”导致的纠纷问题作出明确规定。
司法解释规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
房屋买卖不适用“所有权保留”
最高法院司法解释明确规定，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
所有权保留制度是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。
据了解，关于所有权保留制度适用范围问题，我国合同法没有对所有权保留买卖的对象进行限制，出现了学界和审判实践中的一些分歧，在消费市场也存在一些以所有权保留方式买卖房屋的情形。
■ 焦点
《解释》更好保护买受人权益
据了解，该司法解释先后起草十二稿，最后经最高人民法院审委会讨论通过，对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。
其中，针对在市场交易活动中存在的诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。
对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确予以肯定，更周到地保护买受人的权益，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用，推动市场经济更加健康有序地发展。
■ 名词解释
标的物
是指当事人双方权利义务指向的对象。
商业买卖合同中的特定名词，标的物指买卖合同中所指的物体或商品。举例说明，在房屋租赁中，标的是房屋租赁关系，而标的物是所租赁的房屋。
标的和标的物并不是永远共存的，一个合同必须有标的，而不一定有标的物。
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