作者:杨维江律师
合同是交易的基础,二手房买卖当然也不例外。当买卖双方面对一份《上海市房地产买卖合同》(即二手房买卖合同)时,诸多条条款款,看似纷繁复杂而没有头绪,究竟哪些条款是关键?哪些条款将对买卖双方的权利义务产生根本性影响呢?
常有当事人拿着合同从头到位一条一条逐句看,这当然是好的,毕竟房子不同于一般大宗商品,其高昂的价格和对买卖双方的心理和人生意义都决定了当事人对合同的慎之又慎。但作为非房地产或法律专业的当事人,这样的逐条阅读却也因此看了前面忘了后面,胡子眉毛一把抓,反而失去了重点。 其实作为房地局监制的格式文本,《上海市房地产买卖合同》的基本框架已经形成,买卖双方要做的是对合同条款进行填充和完善,以使合同条款更符合具体需要。所以,当我们面对一份《上海市房地产买卖合同》,在通读的基础上,更多的要关注若干重点条款,将主要精力放在这些条款设计和调整上,一份慎密的顾及到双方利益的合同就基本成型了。 根据笔者多年的房地产法律服务经验,总结出二手房买卖合同中的三处重点关照,以下分别阐述,并以范文形式将之呈现,希望对正在卖房或买房的你有所帮助:
重点关照条款 |
意义 |
备注 |
合同正文的第九、第十条 |
买卖双方延迟交房或付款时的违约责任,以及相对方解除合同的权利。 |
第九、十条的第(一)款只规定守约方要求“继续履行合同+违约金”的权利,第(二)款则只规定守约方要求“解除合同+违约金”的权利,两款分别针对两项平行的权利,却只能选择其一,这对守约方是不利的。笔者试图通过对第(三)款的设计并适用,赋予守约方充分选择救济途径的权利:既可以要求继续履行,也可以要求解除合同,还可以要求先继续履行再要求解除合同,守约方的合法权益将受到充分的保障。 |
补充条款(一) |
买卖双方根据交易详情和实际需要,量身定制补充条款,以使整份买卖合同的逻辑结构更加严谨,对买卖双方的约束也更加到位。 |
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附件三 |
买卖双方对付款的形式、金额、时间节点进行明确,重要性无需多言。 |
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