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解密!《上海市房地产买卖合同》核心条款(三)

更新时间:2013-07-26
 

作者:杨维江律师

  【范文Ⅱ】补充条款(一)
  
  一、甲方保证该房地产出售前已经征得财产共有人及家人的同意,不存在产权纠纷和其他人主张权利的情况。因甲方无权处分或越权处分等原因造成该房地产不能按照约定办理转让过户手续、实物交付或者发生债权债务纠纷的,由甲方承担一切责任并赔偿乙方损失。

  二、甲方将该房地产出卖给第三人,导致乙方不能取得该房地产权证的,乙方有权单方解除合同,并书面通知甲方。甲方应当自乙方书面通知发出之日10日内向乙方返还全部已付房款,按照银行同期贷款利率支付利息,并按乙方累计已付房价的一倍支付违约金。

  三、本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用,以及随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装饰、装修的价格。就上述费用,甲、乙双方不再另行结算。

  四、该房屋尚有贷款并已经设定抵押,
  抵押权人为:××银行××支行
  抵押登记日期为:
  抵押权证号为:
  甲方应当在           日前还清买卖房屋的银行贷款并注销该套房屋的抵押登记。因甲方原因导致买卖双方不能按照本合同第六条约定时间办理房地产权利转移登记的,由甲方按照本合同第十条约定承担违约责任。
  
  五、关于甲方归还银行贷款的特别约定,甲乙双方约定采取第   种方式:
  (一)乙方支付给甲方的首期房款用于偿还甲方的已有贷款:乙方在签订本合同后的7 日内陪同甲方到甲方贷款银行还清贷款余额,并由甲方收执银行交付他项权证等材料,至交易中心办理抵押注销手续。
  (二)由甲方自行筹集资金偿还贷款:甲方应当自筹资金至贷款银行处还清贷款余额,甲方持银行交付的交易中心规定的注销抵押材料至交易中心办理抵押注销手续后,由乙方将首付款支付给甲方。
  (三)甲方无贷款,乙方于签订买卖合同当日支付给甲方。
  
  六、甲方承诺在本合同第六条约定的房地产权利转移日期前,向公安机关办理完毕原有户口的迁出手续。如未能按时迁出,则乙方有权拒绝房地产权利过户,并按照本合同第十条追究甲方违约责任。
  
  七、乙方选择向××银行××支行、上海市公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款金额为人民币     万元。由于贷款产生的一切相关费用,由乙方自行承担。
  具体贷款银行及额度可根据实际情况适时调整。
  若乙方进行公积金贷款不成,则须改为纯商业贷款。
  乙方办理贷款过程中,如需甲方配合提供银行要求的相关材料,甲方应当予以配合,若甲方无故推诿导致乙方延期付款的,乙方不承担违约责任。
  
  八、乙方因自身原因导致贷款未能获得银行或者公积金管理中心批准的,双方同意按照以下第     种方式解决:
  (一)乙方自行筹集剩余房价款,以现金方式支付给甲方;
  (二)乙方继续申请其他银行贷款,至贷款批准,期间产生的费用由乙方自行负担;
  (三)本合同终止,乙方支付的定金和房价款应如数返还,双方互不承担违约责任,在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。
  
    九、甲、乙双方共同至交易中心办理产权过户,在乙方取得其名义下的房地产权证和抵押权证并送至贷款银行后,由贷款银行按照贷款合同约定的方式直接支付到甲方提供的银行账号上,房款支付期限以贷款银行规定为准,银行发放贷款日即是乙方支付房款日,支付房款日不再另行约定。

  十、关于交易税费,当事人可以选择以下第     种方式处理:
  (一)本合同履行过程中,买卖双方应当按照国家以及上海市的相关规定缴纳各项税、费。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由甲方/乙方缴纳。
  (二)经甲、乙双方协商同意,从签订本合同之日起至实际过户日内,依据国家以及上海市的相关规定,所有与本合同第一条所述房屋相关的需向国家缴纳的费用均由乙方承担。
  
        十一、若甲、乙双方因任何一方书面材料、相关证明不齐或者税费不足导致双方之间无法共同办理产权转让等与本合同履行有关的手续,则由过错方按照本合同第九条或者第十条的约定承担违约责任。

  十二、甲、乙双方双方按照本合同第四条约定交付、验收房屋时应当履行下列手续:
  (一)甲、乙双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收,记录水、电、气表的读数,并交接本合同附件二所列物品;
  (二)甲、乙双方在房屋附属设施设备、装修装饰、相关物品清单上签字;
  (三)移交该房屋房门钥匙。
  若乙方验房时发现房屋存在重大质量问题影响居住的,则乙方有权解除合同并要求甲方承担相应的责任。
  甲方承诺该房屋不存在不适合居住的特殊情况,该特殊情况以一般人的心理承受程度为衡量标准。
  甲方承诺在交房时,房屋附属设施、设备均能正常使用,室内装修装饰与订立合同之日的状况相符。
  
        十三、在本协议履行期间,任何一方要求变更本合同及本补充协议的,应当书面通知对方。经过双方协商一致,可达成其他补充协议。经双方协商一致的,可以解除本合同。

  十四、在《上海市房地产买卖合同》签章处书写的联络地址即为该买卖合同下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的,应及时书面通知向对方,若未及时通知,则原地址即视为有效送达地址。
  与本合同履行有关的法律文件,如以挂号邮件的方式寄往前述地址的,则在交寄邮局第三日即视为已送达收件人,如以快递方式送达前述地址的,则在交快递第二日即视为已送达收件人。
  
        十五、本合同中甲、乙双方应当按照约定期限履行合同,若一方首先违约,则另一方享有其不履行后至期限义务的先履行抗辩权。

        十六、买卖合同如需公证,公证费用由引发公证的原因方承担;借款抵押合同如需公证,公证费用由乙方承担。

        十七、因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方提供证明。

  十八、本合同除文本空格、双方签章信息外,均为印刷字体。手写部分(包括但不限于添加、删除、修改)无效,不具备法律效力。
  甲、乙双方做出的任何意思表示均应当以书面形式体现,不存在也不认可口头约定或承诺。
  本协议为《上海市房地产买卖合同》不可分割的组成部分,如本协议中相关条款和合同正文及居间协议相抵触,以本协议为准。

 

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