公寓楼顶广告牌 收益归业主
2012年6月1日 A06：A06－置业参谋·物业服务 稿件来源：房地产时报
房报链接：http://newspaper.jfdaily.com/fdcsb/html/2012-06/01/content_815860.htm
□杨维江
【案情简介】
2009年8月，A房地产公司开发的××公寓竣工落成，业主陆续入住。不久，业主发现公寓楼顶竖着一块巨型广告牌。原来，2008年4月，与公寓毗邻的市政形象工程的某大道竣工，因该大道风景宜人，且是进入市中心的主要通道，所以车流量很大。当地的B服装公司非常看好公寓楼顶的广告效应，便与A公司协商，要在建成公寓楼顶设置一块巨型广告牌及霓虹灯装置，A公司最终以每年16万元的价格将楼顶出租给B公司。
业主认为，B公司未经其允许在楼顶设置广告牌的做法严重侵害到业主的合法权益，因此要求B公司拆除广告牌并赔偿损失。B公司遂与A公司交涉，要求A公司介入此事，A公司只同意支付1万元补偿顶层业主，但对业主提出平分全部租金收益的要求置之不理。
由于协商不成，业主向法院起诉，要求判令A公司返还不当得利16万元。
【律师说法】
本案涉及的是建筑物区分所有权中共有部分的认定和收益问题。
业主共有部分是一个大范畴，如小区的绿地、道路、楼顶及物业用房等，都属于业主共有。共有部分既然为业主共同所有，业主对此就共同享有使用、处分和收益的权利。对于使用权，业主可以在善意合法的范围内自由行使；对于处分和收益权，如将共有部分出租、出售后取得相应的收益，业主自然有权依法取得相应份额的收益。
具体到本案，楼顶虽然在公寓的最上层且不与其他楼层接界，但它对整个公寓的构成、外观都具有重要作用，并且对顶层之下的所有业主都有裨益。A公司交付公寓后，楼顶已由全体业主共有，因此作为第三人的B公司，要在楼顶设置广告牌必须经过全体业主的同意，并应将租金作为营利性收入支付给全体业主。
另外，A公司将并不属于自己所有的楼顶与B公司签订租约，是典型的无权处分行为，该行为侵犯了全体业主的共有权，因此其所得的16万元经济利益应当作为不当得利返还给业主。
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