【案情简介】
2004年8月，A房地产公司开发的××公寓落成，业主陆续入住，但不久之后，业主发现公寓楼顶竖着一块巨型服装广告牌。原来2003年4月，与公寓毗邻的市政形象工程——环湖大道竣工，因该大道风光宜人，且是进入市中心的主要通道，所以车流量很大。当地的B服装公司非常看好公寓楼顶的广告效应，便与A公司协商，要在建成公寓楼顶设置一块巨型广告牌及霓虹灯等装置，A公司最终以每年16万元的价格将楼顶出租给B公司。
业主认为，B公司未经其允许即在楼顶设置广告牌的做法严重侵害到其合法权益，因此要求B公司拆除广告装置并赔偿损失。B公司遂与A公司交涉，A公司介入此事后只同意支付1万元用于补偿顶层业主的损失，但对业主提出的平分全部租金收益的要求置之不理。
由于协商不成，业主向法院提起诉讼，要求判令A公司返还不当得利16万元。
【律师说法】
本案涉及的是筑物区分所有中的共有部分的认定和收益问题。
业主共有部分是一个大的范畴，如小区的绿地、道路、楼顶及物业用房等，都属于业主共有。共有部分既然为业主共同所有，业主就对此部分共同享有使用、处分和收益的权利。对于使用权，业主可以在合理善意的范围内自由行使；对于处分和收益权，业主在行使时，如将共有部分出租、出售后取得相应收益时，业主可以依法取得相应份额的收益。
具体到本案，楼顶虽然在公寓的最上层且不与其他层接界，但其对整个公寓的构成、外观都具有重要作用，并且对顶层之下的所有业主都有裨益。在A公司交付公寓以后，楼顶已由全体业主共有，因此第三人，即B公司，要在楼顶设置广告牌必须经过全体业主的同意，并应将租金作为营利性收入支付给全体业主。
本案中，A公司将并不属于自己所有的楼顶与第三人签订租约，是典型的无权处分行为，侵犯了全体业主对楼顶的共有权，因此其所得的16万元不当得利应返还给业主。
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