【案例简介】
2008年11月，甲公司与乙公司借款合同纠纷一案，经法院审理后判决，拍卖甲公司的5间办公用房用于偿还乙公司的欠款。同年12月，丙公司通过拍卖购得该5间办公用房。随后丙公司到房屋交易中心申请转移登记，却被告知该5间办公用房尚未进行过初始登记，故无法办理转移登记。丙公司只好请求法院向房地产交易中心下达裁定和协助执行通知书，将甲公司的办公用房过户至丙公司名下。
【律师说法】
一、房屋转移登记的一般程序
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权初始登记，是指对房屋所有权的首次登记，对其之后的物权变动具有原始根据效力。登记机构办理房屋转移登记的前提是房屋已经办理初始登记，所有权人取得房屋所有权后才能申请办理转移登记手续。
二、未办理初始登记的房屋，登记机构能否协助执行为该房产办理转移登记？
《房屋登记办法》第三十五条第二款规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。”物权的设立、变更和消灭，有基于法律行为而进行的，即因当事人的民事法律行为而产生的变动，譬如买卖、赠与、交换等，对于这种变动，当事人必须依照物权公示的原则，进行登记才能使这种变动产生物权效力。有的物权变动并非是基于法律行为而产生，譬如法院、仲裁委员会的法律文书是凭借国家司法裁判权、仲裁裁决权对房屋权利的确认，是公权力的行使导致的物权变动，具有类似于公示的效力。根据上述规定，本案中甲公司办公用房虽未办理过初始登记，房屋登记机构可以根据法院的裁定及协助执行通知书将其登记于丙公司名下。但登记时要注意以下两点：第一，登记机构只能按照法院法律文书所确定的房屋所有权人办理登记，法律文书所确定的房屋所有权人如要求将房屋所有权转让他人，首先应登记在房屋所有权人名下，然后再办理转移登记；第二，登记机构在房屋登记簿中应记载“基于人民法院生效的法律文书登记”的字样。
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