【上海房地产律师转载此文，意在通过从开发商角度审视预售期房的法律风险，由此也提醒业主在签署《上海市商品房预售合同》时控制和把握关键合同条款。】
先看一则案例：
案例：上海某楼盘业主集体退房事件
事件经过：2005年12月底，位列上海地产十强的某房地产开发公司收到来自其所开发的某楼盘89名业主发来的联名解约通知。随后，业主诉至法院，请求判令解除购房合同。法院经过审理后，支持了业主的退房请求。如此一来，败诉的开发商遭受收回89套价格“缩水”的房屋、退还约1.2亿元购房款的巨大压力。
真实原因：2005年春节前后，该楼盘附近房价疯涨到13000元甚至更高，可到了2005年下半年，楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到每平方米8000多元。如此一来，尚未交房，每套价格就“缩水”了百分之三四十。
退房依据：开发商购房合同的补充条款中的特别约定：“若乙方(购房人)因自身原因提出解除合同，乙方(购房人)应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。”该条款实际上是赋予了购房人在支付总房价3%的赔偿款后的单方合同解除权。在房价缩水远远超过3%时，正是该补充条款为购房人选择退房减损提供了合法依据。
上述案例中，开发商因购房合同条款的疏漏而给企业造成了极大的损失。在房价持续下跌的今天，开发商更应谨慎完善合同条款，规避法律风险。下面笔者就针对商品房预售过程中可能发生的主要法律风险及其防范措施作一简略论述。
一、购房人的单方约定解除权
单方约定解除是指当事人双方在合同中约定了某种解除情形，当这种情形出现时，享有解除权的一方以单方意思表示即可使合同消灭，不必征得对方同意。
笔者于2008年年初为某开发商审查《上海市商品房预售合同（示范文本）》（以下简称“示范文本”）时发现，原合同补充条款第十一条约定：因甲方（出卖人）违反本合同第十条、第十二条的约定，而导致乙方（买受人）单方面解除合同的，甲方应按照乙方已支付的总房价款的3%作为赔偿金，其余情形导致乙方单方面解除合同的，甲方应按照乙方已支付的总房价款的1%作为赔偿金。
该条款实际上就是赋予了买受人在支付总房价款1%作为赔偿金时的任意解除权，笔者经过审查后将该条款予以删除。后该开发商于2008年4月开始预售，并按修改后的示范文本与大量购房人签订了商品房预售合同。现在房价下跌，却未发生一起购房人提出解除合同的纠纷。试想，如果该条款不删除，在房价下跌幅度超过赔偿金的情况下，购房人就会选择退房以减少损失。
因此，开发商应避免在预售合同中约定购房人的任意解除权。
二、逾期交房
示范文本第十二条约定：甲方（出卖人）如未在约定期限内将该房屋交付乙方（买受人），应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之 计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过 天，乙方有权单方面解除本合同。
示范文本第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第 种方案所列条件：
壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在 年 月 日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释”）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
上述司法解释的规定或示范文本的约定赋予了买受人在逾期交房超过一定期限后的合同解除权，在房价持续下跌的形势下对出卖人不利。但是，上述规定或约定也同时赋予了买卖双方约定优先的效力，开发商可以利用其在订立格式合同时的优势地位，完善合同条款，防范退房风险。比如，开发商可以通过约定房屋交付使用的唯一条件为取得了《住宅交付使用许可证》、鉴定及修复期间不计入逾期交房期限、不可抗力及特殊原因下逾期交房的免责事由、缩短乙方行使解除权的期限等方式来限制买受人的解除权。
三、逾期办证
示范文本第十条约定：甲方承诺在 年 月 日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。
司法解释第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
司法解释赋予了买受人因出卖人原因在合同约定或法律规定的办理小产证的期限届满一年后仍无法办理小产证时的合同解除权，而示范文本约定的是买受人在出卖人逾期办理大产证时即取得合同解除权，显然示范文本该条的约定对出卖人不利，开发商应选择适用法律规定，而避免直接约定“如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。”
四、布局变更
示范文本第九条约定：甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的 %违约金。
《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”
在房价持续下跌的形势下，购房人可能会以小区平面布局变更不能实现合同目的为由提出退房，特别是对于一些花园面积缩水的别墅项目。对此，开发商可以在合同中补充约定：乙方同意甲方按照政府规划、配套等要求进行变更、乙方同意甲方在不影响所购商品房质量或居住功能的前提下有权对小区平面布局进行修改等，以防止购房人以布局变更为由提出退房。
五、违约金数额
房价持续下跌，开发商应避免通过约定过高的逾期办证违约金方式吸引购房人以达到尽快回流资金的目的，因为一旦因一些不能预料的原因导致逾期交房、办证数月甚至是数年，开发商的利润很容易就被违约金吞噬。笔者已经见到逾期交房违约金数额高达总房价款的情形，等于卖一送一。
综上所述，开发商预售合同文本中任何一个条款的疏漏，都可能给其经营埋下巨大的法律隐患，特别是在金融危机的大环境下，这样的法律隐患很可能转化为开发商的经营危机，严重者甚至危及公司的存亡。开发商应聘请建筑房地产专业律师提供审查合同文本的服务以避免法律风险。
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