当事人咨询:苏州房产律师你好!我的一些朋友在投资商铺,我也想投资,但不知道买卖商铺要缴纳多少税收,听说比住宅的税要多不少,我想了解一下。此外,投资商铺要注意什么呢?包租固定回报率的商铺适合投资吗?我已有两套住宅,会影响贷款吗?
苏州房产律师:首先要明确,商铺和办公楼都属于商业地产,投资商铺,与你有多少住宅无关。贷款上,首付至少五成,利率是同期商业贷款利率的1.1倍,最长十年。贷款的资格,与你的住宅贷款记录无关。需要提醒的是,你目前住宅月供加上商铺月供,合计不得超过你月可支配收入的一半。
关于商铺的买卖税收,对于买方来说比较简单,主要是买入合同金额的3%契税和0.05%的合同印花税。如果是买二手商铺的话,下家还需缴纳0.5%的交易手续费。
对于卖方来说,税收的计算就比较复杂了,具体如下: 一、营业税及附加:按买卖合同差价的5.65%计算; 二、土地增值税:按照买卖差价与原买入价计算得到利润率,分为不同的档次计算: (一)小于等于50%,税率为30%; (二)大于50%小于等于100%,税率为40%; (三)大于100%小于等于200%,税率为50%; (四)大于200%,税率60%;
三、个人所得税:在扣除了营业税和土地增值税后,剩余的净利润再按照20%征收。 一般业内估计商业地产卖出税收时,以买卖差价的40%左右计算,误差不大。 至于商铺选择的注意因素,需要一定的投资眼光,具体项目要具体分析了。从合同风险上来说,首先要注意产权年限,商铺产权最长不超过50年,但如果开发商或者上家持有时间较长,那就会相应减少你的产权年限。 至于包租,法律上是不允许开发商直接包租的,但目前大多是由商场运营企业(有些是由开发商另外注册的经营管理公司)与业主签订长期租赁合同,这是合法的。最长租赁期限不超过20年。
附商铺交易税费说明:
一、买家支付的税费 买家契税=3%成交价;另外还有交易手续费5元/平米;印花税=0.05%成交价,产权登记550元/户。 二、卖家支付的税费 卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费: (一)营业税及附加 税费为差额的5.56% (二)土地增值税 税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算): 1、增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%; 2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%; 3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%; 4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。 备注:土地增值税,不提供购入发票按总价3%计算。 (三)个人所得税 税费为净收入的20%;不提供购入法票的按转让收入的1%计算。
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