【案例简介】
张先生在婚前拥有一处房产，结婚后夫妻共同偿还房贷。现在张先生想把这处房产卖掉再买一套大点的房子，但又担心房产处理后婚前的个人房产变成了夫妻共同财产。张先生为此咨询律师：有什么办法可以防止个人财产转变成共同财产吗？
【律师说法】
目前，夫妻一方在婚前拥有房产的情况较为常见，婚后用夫妻共同收入还婚前房贷的情况也较为普遍。在结婚后，一方将婚前所购房产进行处置时，若不注意相关法律问题，出售后再购的房产往往会在争议时被法院认定为共同财产，从而不利于一方财产的保护。因此，为避免相应的法律风险，婚前房产婚后出售再购房时应注意以下几点：
1、产权登记在自己一人名下。若用婚前房产婚后出售的钱款再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权自然归夫妻双方共同共有，离婚时一般作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下，另一方便不能自然拥有房产权利。
2、若将婚前房产婚后出售，最好将与配偶共同还贷部分中应属配偶的部分留存。婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独处置。
3、售房款资金规范管理。售房后，不论是定金还是首付款或其他付款，尽量由下家打入一个账户内，尽量避免一行多户头或多行多账户操作，造成资金来源和去向说不清、举证不能的后果。每次存、取款，保存好资金存取款凭条。规范管理售房资金，这对于产生纠纷时举证证明资金为个人财产，将起到重要作用。
4、保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款凭证。婚前购房的合同以及发票，是证明房产归已所有的有效证据，必须慎重保存。若购房的合同及发票已经遗失，可到购房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。
5、买卖交易尽量转账，避免采用现金交易。转账的支付方式，资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。
6、贷款尽量以一人名义。即使购房时用的全部是一方的资金，购房合同也是登记在一方名下，但目前各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押人处签字才放贷，就会给一方造成隐患。既然一方同意未出资的另一方在共同抵押人处签字，便可推断一方认可自己出资购买的房产为共同共有，造成纠纷时对自己不利，所以尽量以一人名义贷款，若能不贷款最好。
当然，若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意识。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，务必注意以上几点。 |
