【案例介绍】
周兵于2005年7月将自己的一栋两层半的楼房租给徐海东使用，每月租金10000元。同年9月，因做生意急需要钱，周兵向亲戚胡兆华借款50万元。2007年12月，因生意两年连续亏损无钱周转，且无法还胡兆华的借款，周兵遂决定将租给徐海东的楼房卖给胡兆华。由于胡兆华借给自己50万元未要利息，平时也经常帮助自己，因此周兵决定将房屋以较优惠的价格130万元卖给胡兆华，双方到房管部门办理了房屋过户手续。之后，周兵找到徐海东，要求徐海东腾出所租房屋。徐海东不同意，认为自己有优先购买权，并表示愿意以同样的价格购买该房屋。双方为此发生争执。周兵诉至法院，要求徐海东腾出房屋。
意见分歧：本案的焦点是如何确定房屋买卖中的优先购买权。对此，有两种不同意见：
第一种意见认为，周兵和胡兆华到房管部门办理了房屋过户手续后，胡兆华即取得房屋所有权。胡兆华作为房屋的合法所有人，有权要求徐海东腾出房屋。
第二种意见认为，周兵在将房屋转让给胡兆华时，应当首先征求徐海东的意见，看其是否愿意购买。由于周兵未通知徐海东，其转让房屋的行为已侵害徐海东的优先购买权。因此，周兵和胡兆华之间的房屋买卖关系是无效的。另外，按照“买卖不破租赁”的规则，房屋所有权转移不应当影响租赁关系。即使胡兆华取得房屋所有权，也无权要求徐海东搬出房屋。
【律师评析】
我国《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权的行使需具备行使特定条件，即出租人转让其承租房屋时，承租人才能实际行使。本案中，周兵在房屋租赁期间准备转让房屋，承租人徐海东可以行使优先购买权。另外，根据以上法律规定，周兵在转让房屋时，应提前3个月通知徐海东。如果超过3个月，徐海东未提出购买，则其优先购买权终止。因此，周兵在卖房3个月前未通知徐海东，侵犯了徐海东的优先购买权，徐海东可据此请求法院确认周兵与胡兆华之间的买卖合同无效。一旦确认买卖合同无效，尽管双方已经办理房屋产权登记手续，则因为登记的基础和前提条件不复存在，因此应当撤销登记。
周兵将房屋转让给胡兆华，侵犯了徐海东的优先购买权，但是，徐海东要想行使优先购买权，还必须与其他买受人处于“同等条件下”。同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人以一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。在本案中，周兵之所以以130万元价格卖给了胡兆华，主要是考虑了两个因素：一是胡兆华在日常生活中经常帮助自己，二是在其做生意急需要钱的时候，胡兆华借给自己钱而未要求利息。正是因为考虑到这两个因素，周兵才以较优惠的价格将房屋卖给了胡兆华。徐海东虽也提出以130万元价格购买该房屋，但其并非与胡兆华处于同等条件之下。原因在于徐海东并非如胡兆华一样帮助过周兵，周兵怎能以130万元价格将房屋转让给徐海东呢？胡兆华借钱50万元给周兵所未要的利息是可以用金钱计算的，而在平时对周兵的帮助则无法用金钱计算。在本案中不能用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用市价计算法来确定同等条件。也就是房屋按照市价确定其价格，该市价可以视为周兵已付出的价格，如果徐海东愿意出市价即可视为同等条件，此时，周兵应将房屋卖给徐海东。而如果徐海东不同意以市价购买该房屋，则不能行使优先购买权。在此情况下，应当维持周兵与胡兆华之间的买卖合同效力。
【相关链接】
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)
18、承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?
主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。
就上述情况而言，因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。因此，与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系，也与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对出租人实体权利构成损害。来源：中国法院网 |
