来源: 南方日报
楼市又出新鲜事了,前几天才有消息称北京市将出台商品房预售资金监管办法,业内纷纷表示此举将卡住开发商资金链的七寸,房价有望下降,可就在这节骨眼上楼市接连传来价量齐升的消息,北京、上海、深圳、杭州房屋销售量大幅上涨,深圳出现价量齐升势态,上周深圳甚至创下了调控以来的周成交新高,单周成交量已恢复到调控前水平。
成交出现上涨让房价未来的走势再次成谜,若考虑王石上周末在杭州“楼市观望低谷期已过”的判断,再加上黑石等国际资金近期曲线抄底中国的事实,基本可以断定楼市风向出现了微妙的变化,中国楼市再次上涨的风险加大。
但事实上,中国老百姓已经支撑不了更高的楼价了,经济安全也不容许中国楼市出现更多的泡沫,专家认为,楼市的微妙变化也许意味着,是时候对楼市宏观调控加力了。
成交量开始悄然上涨
从楼市新政实施以来,楼市一直低迷,虽然房价并未大幅松动,但成交量还能给购房者一些信心,因为楼市调控首先影响成交量,而后传至价格,但是,最近的数据让大家失望了。
北京房地产交易管理网的最新数据显示,上周北京市新建商品房成交出现了反弹,环比上升27%,出现了8月以来的第一个成交量回升,新建商品住宅预售达991套,而8月第一周环比下降25%、第二周环比下降达到了40%。
事实上,成交量上涨的不仅仅是北京,8月以来,北京、上海、深圳、广州等一线城市二手房成交量环比均出现较大幅度增加,二手房成交量甚至接近调控前的平均水平。
8月9日-8月15日,上海新房成交面积达17.2万平方米,环比前一周上涨26%。
而在接下来的一周里,深圳楼市也持续回暖,出现价量齐升的态势。数据显示,一手房市场共成交843套,环比大增72.4%,成交均价为21368元/平方米,与前周相比也是继续保持上涨态势,环比上涨18.6%；二手房市场上周共成交2533套,与前周相比也是继续保持增长,环比增幅较大。
南方日报记者了解到,楼市成交量上升从7月就已开始,7月份,北京市住宅签约套数在调控新政实施以来成交量首次出现回升,环比上涨15.42%,但是,8月份成交量大幅度上涨和价格回暖的状况还是让许多人感到很吃惊。
但专家表示,成交量上涨很正常。中国土地勘测规划院地价所所长赵松在接受南方日报记者采访时表示,楼市经常波动,目前的这种反弹很正常,政府每出台一个楼市的相关政策,都会在一定时期内对成交量和房价有影响,过一段时间,房价又会回升。
楼价反弹概率加大
业内人士认为,此轮上涨一方面是因为压抑已久的购房需求得到释放,另一方面则是因为投资需求的推动。
专家分析,自上半年楼市新政出台以后,买卖双方开始持观望态度,没有贸然行动,而前段时间政府严厉打击囤地,切断开发商的资金链等一系列政策的出台,对房地产商来说影响巨大,因此成交量和价格都保持相对比较稳定的态势,甚至出现下滑的现象。
但现在一线城市成交量普遍上涨,深圳价格也已上涨,双方的判断开始出现变化,若此轮上涨主要由刚性需求引起则不用担心,若是投资性需求引起,本论上涨则可能持续。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受南方日报记者采访时表示,此轮上涨更多是由投资性需求推动,他说:“成交量在上升,但我认为主要还是投资性需求,因为虽然有房地产调控,但目前的价格并没有真正下降,而对于那些刚性需求来说,价格仍是高于他们的预期,他们的收入低,决定了他们买不起房的还是买不起,所以刚性需求不会大量进入市场。”
但也有专家认为,现在还不能判断哪方面导致成交上涨的原因居多。
赵松对南方日报记者表示,可能是经过前一段时期的观望调整,双方都有了自己的判断,可能这次卖方率先做出调整,增加了自己的推盘力量,进行价格促销,把成交量提升上去后,再去拉动价格的上升。因为没有统计数字,不能准确地判断这次涨价是因为刚性的需求多还是投资的需求多,两者肯定都有,但目前的形势是以哪一方为主不好说。”
成交上升为政策增添变数
当然,如果房价持续上涨,下一步就将讨论政策的动向,从决策层的表态来看,未来政策必定会严控房价。
但分析人士认为,这并不影响对未来会否出台新政策的猜测,如果前期新政效果显著,那未来就仅仅是要继续实施已出台的调控政策,但成交量和房价的状况却为这一决策增添了不少未知数。
“大的政策可能不会再做更新,但上半年出台的政策中有一些细节没有完善,落实措施没有具体说明,也许下半年政府会出台相关的细则,不同人对细则的看法也不同,在我看来这也算是新的政策。”赵松对南方日报记者说。
赵松分析,不论怎样,大政策还是小改动,目标应该只有一个,就是落实“新国十条”里提出的任务。“新国十条”内没有完成或是达到预期的项目,相信下半年都会事无巨细地一一落实。
邹晓云的观点与赵松不谋而合,他说:“下半年的房地产调控政策不会做大的调整,但所有的房地产调控政策包括土地政策在内都会做一些微调,不能说是放松,也不能说是加压,只是让之前的政策更有效地发挥效果吧!因为政策的制定都有一定的目标,但目前政策的效果尚未完全体现出来,这些政策本身存在一些漏洞,在执行方面就不到位,所以要做些微调,使他们发挥应有的作用。”
分析人士指出,影响房地产的因素还有很多,而目前的宏观经济也面临着诸多不确定性因素,经济增速下降,通胀压力上行,也将对房地产市场产生重大影响。
上海房地产律师陈真诚认为,虽然目前央行还没有加息,但在今年加息当成为定局,一旦加息,资金成本就会上升,打击资产价格泡沫,也会进一步打击房价预期,同时,加息对开发商和贷款购房者来说影响将非常直接,从而可能导致房价加速下降,强化房价下降趋势。
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