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【案情简介】
2010年3月，甲、乙双方预约签订上海市二手房地产买卖合同。该房屋内没有设定抵押、没有租赁、没户口。签约当日，甲方提出自拟违约责任细则，乙方表示同意。本合同中仅列举了四项具体的违约责任承担，分别是：一、甲方（出卖人）逾期交房责任；二、乙方（买受人）逾期付款责任；三、因双方原因不能办理或者不能按期办理过户手续的责任；四、乙方（买受人）贷款不成的责任。
而对于其他条款没有约定具体的违约责任事项，双方当时认为其他条款一般也不会造成违约。由于乙方为外地人士急于入住，双方约定于签订合同后三个工作日内交房。签订三日后，乙方搬入该房屋内。合同条款约定“在交房后三个工作日甲乙双方共赴有关部门办理水、电、煤、电话、有线电视等设备。”甲方因为出国办事，交房后一个月，迟迟不出现，进行办理更名手续。于此同时约定两个月内过户，甲方因外出原因不能前往过户，同时由于甲方朋友为其找到了出价高出此次房地产交易的价格的购买者，于2010年5月初单方提出解约。
【案情分析】
在签订买卖合同中，一般双方都比较重视具体的条款而对于违约责任并不是十分重视。本案中，双方高度重视了违约责任，但是对于几个可能出现的违约情况作出了具体的违约责任承担方式，然而对于其他条款的违约责任没有作出约定。根据有关法律规定，当事人间对违约责任有约定的从约定，没有约定的则按法律规定承担责任。因没有约定而按法律规定承担违约责任时，我国民法以及合同法规定，违约方只赔偿对方因违约所造成的实际损失，对该实际损失当事人还必须提供相应证据加以证明。在一些实际案例当中，因当事人不能提供充分证据来证明违约方带来的损失，而在诉讼中难以胜诉。
本案中，出现了两点违约：
一、未如期办理更名手续的违约。
二、出现了未约定买卖双方中单方提出解约的违约责任。
该两种违约情况，对于乙方（买受方）不能提供充分证据来证明违约方带来具体损失，虽然甲方明显违约，但是乙方的权益得不到很好的保障，因为违约金没有具体的计算方法或具体的数额。
【专家支招】
一、二手房买卖合同中应该特别注意以下违约责任的约定：
（一）二手房权利人（出卖方）逾期交房的责任；
（二）买受人逾期付款的责任；
（三）非因不可抗力的原因，不能办理或者按时办理过户手续的责任；
（四）买方或卖方单方解除合同的责任；
（五）房屋质量不符合约定的责任。
二、对违约责任约定的方式：
1.甲乙双方违约责任需对等，不可显失公平；
2.违约责任需覆盖各个条款；
3.违约责任一定要明确，最简单的方式就是约定违约金；
4.违约金一定需有明确的计算方式或约定具体金额。 |
