来源：房宝网
【案件回放】
2005年7月，原告李某与被告A公司签订《房屋租赁合同》，约定由A公司租赁李某所有的本市中山北路某大厦裙房1—3层及附属设施，租赁期限自2005年8月1日至2010年7月31日。合同约定A公司未经李某书面同意不得转租；合同未对提前解除时装修费用如何处理进行约定。
2008年12月起，A公司以种种借口拖欠房租。故李某于2009年9月起诉，要求终止双方的租赁合同，收回拖欠的房租及滞纳金。
诉讼过程中，A公司称其已于2007年1月将部分承租房屋转租给了B公司，并要求追加B公司为本案的第三人。法院追加了B公司作为第三人进行诉讼，B公司提出如终止合同的话，李某应赔偿其装潢费用。
对此，李某认为，其与A公司之间的租赁合同中明确约定，转租应当经过自己的书面同意，而自己只知道A公司与B公司之间是联合经营的关系，从不知晓A公司与B公司之间存在转租关系，因此，A公司与B公司之间的所谓转租合同应属无效合同，自己也不应承担B公司的装修费用。
【法院判决】
法院认为，李某与A公司之间的《房屋租赁合同》及A公司与B公司之间的转租合同均为有效合同。A公司应当支付拖欠李某的租金，但李某应支付A公司与B公司的装潢损失。故法院判决：1、李某与A公司之间的租赁合同及A公司与B公司之间的转租合同终止；2、A公司给付李某自2008年12月至2009年9月的房屋租金及滞纳金；3、A公司及B公司迁出租赁房屋；4、李某支付B公司建筑装潢建材及工程造价款71511元。
一审判决后，A公司与B公司均提出上诉，李某未提起上诉。二审法院经审理，作出了驳回A公司、B公司的上诉，维持原判的终审判决。本案判决生效后，李某面临的局面是：A公司已无可供执行的财产，而李某又必须向B公司支付装潢费用。
【律师分析】
一、A公司与B公司的转租合同是否有效？
《中华人民共和国合同法》第224条：“承租人经承租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下简称《租赁纠纷司法解释》）第16条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 ”
本案中，A公司已将部分房屋转租给了B公司，且李某也知道房屋的实际使用人为B公司（即法院有理由推定李某应当知道A公司的转租行为）。李某在两年多的时间内均未对此提出异议，故法院根据上述《租赁纠纷司法解释》，对于李某提出的转租合同无效的主张不予支持。
二、李某是否应当支付B公司的装修费？
首先，A公司将房屋转租给B公司，对于B公司而言，A公司是出租人，李某与B公司之间并无合同关系。从严格的法律关系上讲，B公司的装修损失只得向A公司主张。
其次，根据上述《租赁纠纷司法解释》第10条、第11条的规定，法院在处理这一问题时应当区分“已形成附合的装饰装修物”和“未形成附合的装饰装修物”。对于“未形成附合的装饰装修物”，判令承租人拆除；对于“已形成附和的装饰装修物”，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
律师建议：
一、出租人在出租房屋时，不但要与承租人在租赁合同中约定，未经出租人同意不得转租，更要在租赁合同履行过程中了解租赁房屋的实际使用情况，一旦发现非承租人本人在使用的，则应在六个月内提出异议，以防转租合同被确定为有效。
二、出租人应当就合同解除时已形成附合的装饰装修物的剩余租赁期内的残值损失的承担问题进行约定。
三、对于拖欠租金，出租人应当及时起诉。出租人应当在承租人拖欠房租超过其已支付的押金前就起诉，并且在立案的同时向法院申请对承租人采取财产保全措施，以便日后执行。 |
