【案例简介】
延期交房是准业主最头疼的问题，也是商品房买卖纠纷中常见的一种。2009年8月，王小姐在本市一正在建设的小区选了一处楼房，并与房屋开发企业签订了购房协议，还按合同要求预缴了70%购房款90万元。合同约定的交房时间是2010年3月15日，现已超过期限三个月楼房还没有交付。在这种情况下，该如何认定开发商延期交房？违约金又如何计算？
【律师分析】
一、关于延期交房时间的认定。要解决延期交房的时间问题，首先就是要对交房的时间认定，这关系到延期交房从何时计算的问题。一般来讲，出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。
对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记，那么出卖人就应按约定履行义务。
在本案中，如果合同约定明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。
二、关于违约责任的具体计算问题。开发商延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。这里又应分两种情况：一是合同未约定延期交房的违约责任；一是合同约定延期交房违约责任的。
对于第一种情况，根据上述最高院解释第17条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。
对于第二种情况，一手房在签定购房合同时，一些开发商会在延期交房违约金上，按照购房款每日万分之三至五计算，比银行存款利息高一些，这样约定的违约金达到一定数额，才能对违约者真正起到约束作用，法律上也是有效的。但实际情况经常是，合同约定的违约金过低且已有蔓延趋势，并引发诉讼。
最后，依据上述最高院解释第15条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，开发商延期交房已有3个月之久，对此，王小姐可选择与开发商解除购房合同。
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