案情介绍：2010年6月李某与王某签订了一份房屋买卖合同，约定李某将其房屋转让给王某，价款200万元。签约当日，王某支付了首付款，因李某当初是以按揭贷款50万元购买的房屋，并于2007年5月办理了该项抵押的登记手续，于是在合同中双方还约定，在7月30日前由李某结清贷款并办理房产抵押登记注销手续，抵押注销后双方即办理过户手续。
之后李某迟未能配合王某办理过户手续，王某经调查得知李某除应偿还的50万元银行贷款外，其因资金短缺，又于2009年12月向赵某借款，并将该房屋以100万元的价格抵押给了赵某，并办理了抵押登记手续，2010年2月李某又以该房屋为抵押物向孙某借款30万元与孙某签订了抵押合同，但未办理抵押登记手续。因无法正常办理产权过户手续，王某遂一纸诉状将李某告上法庭。
案情分析：对于抵押权的设立，我国《物权法》作出了相关规定“对建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 该项为物权法上的强制登记规定。若对房地产设定抵押的，未能办理登记的则不能产生抵押权。 关于转让已设定抵押的房屋转让， 《担保法解释》指出“ 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人之后可以向抵押人追偿。”
在本案中，因李某已办理了银行贷款合同和赵某抵押合同的登记手续，故银行和赵某取得该房屋的抵押权。这两项抵押权的效力可以对抗王某作为买受方的房屋买卖合同。而李某与孙某的抵押合同由于未办理登记，孙某未能取得该房屋的抵押权，只能依据抵押合同向李某进行债权追索。
王某可以通过两种途径进行救济：
一、合同解除，由于李某在订立买卖合同时隐瞒了赵某对该房屋存在抵押权以及就该房屋与孙某订立了抵押合同两项事实，王某可以据此主张解除合同，追究李某的违约责任。
二、合同继续履行，王某可以通过代为清偿全部债务的方式还清赵某的抵押价款，待李某办理完银行和赵某的抵押权注销手续后双方办理过户手续。王某清偿之后可以向李某追偿
专家支招：买卖房地产时，房地产登记簿中会显示该房地产已登记的权利瑕疵。为避免出售方在出售房屋的过程中隐瞒上述情况引起买卖合同的不能实际履行，因此，提醒购房者在选择房屋时，务必要求出卖人出示合法真实的房屋产权证书及房地产登记簿原件，并在对房屋产权的真实和清晰性进行充分确认之后再做决定。
法条链接：
《物权法》解释
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
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（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
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抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《担保法》解释
第六十七条第一款 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人之后可以向抵押人追偿。
第五十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
【抵押权知识】
抵押权指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。
根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。
