来源：房宝网
6月下旬，范女士来信咨询：最近我老伴六兄弟姐妹分家析产，经法院调解后达成协议调解书，份额不等，五兄弟姐妹共得5/16，其余11/16归我老伴所有。想了解问题如下：
1、到房产交易中心办理房产过户手续需要带哪些材料？办理登记过户是否有时间限制？ 2、房产权证是按份分户（各人一本产权证）还是合并为一本（原房产权证上补填共有人姓名与份额）？以前房产权证归我老伴一人所有，由他保管，假如合并为一本应由谁保管？ 3、目前该产权房正在租赁期间，今后对房屋处理意见不一致时，如有人主张出售，有人主张继续出租，有人等待拆迁，由谁说了算？以人数多少定，还是以份额多少定？ 4、如果碰到该私房动迁（现内有三个户口），在动迁安置问题上可享受哪些权利？ 5、在处置该房意见不一致情况下，如要签订协议，应包括哪些内容？掌握什么原则？
律师提供如下意见供参考。
我国对不动产实行统一登记制度，虽然经法院调解达成分家析产的民事调解书自生效时发生物权变动的法律效力，但为了保护未登记的房地产共有人之所有权不受他人侵犯，房地产共有人应及时前往房地产登记机构办理房地产转移登记手续。
一、根据《上海市房地产登记技术规定（试行）》（沪房管权〔2009〕217号）的相关规定，该等转移登记即属于因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决的房地产转移登记。申请人应当是判决、裁定、调解、裁决等法律文件指向的房地产权利人，申请人除了提交身份证明和《民事调解书》外，还需提交《房地产权证书》、契税完税凭证等其他文件，同时填写《上海市房地产登记申请书》等文件，具体可先向区房地产交易中心窗口咨询。
虽然办理转移登记没有时间限制，但为了更好地保护房地产共有人权利，建议及时申请办理。
二、申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构在房屋所有权证上注明“共有”字样，最终房地产交易中心会重新发证，并记载共有人及相应共有份额。
我国房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，而房屋所有权证只是权利人享有该房地产权利的证明，但不是所有权凭证。所以法律上并没有规定房屋所有权证归共有人中份额最多的共有人或全体共有人共同保管，因此，共有人可以协商保管人或共同保管。
三、根据我国《物权法》规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。鉴于范女士老伴享有11/16的房产份额大于2/3份额，故他对该共有房屋有一定的处分权，包括出售或出租该房屋。若无特别约定，共有人应按照份额享有债权及承担债务。
四、拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。
私房动拆迁中的被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。私房所有人为二人以上的，应按其对被拆私房所拥有的权利进行分割。私有房屋被拆除后，其他共同居住人的安置，一般应由私房所有人与共同居住人通过协商妥善安置，如协商不成的，可以通过司法途径解决。
私房共同居住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆私房内有本市常住户口、居住一年以上、他处无住房的人。
五、在按份共有人在对共有房屋占有、使用、收益、处分或动迁时意见不一致的情况下，若要签订相关协议的，也应按照共有人之间各自享有的产权份额来划分他们之间的权利和义务，以体现权利义务对等的原则。
协议内容可以包括共有房屋的处分和重大修缮、管理费用负担、债权债务承担以及特定情形下的分割方式及原则。因为该事项涉及专业性法律强，建议可委托专业的房地产律师草拟协议，以免日后出现不必要的法律风险。 |
