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来源：广州日报
数据显示，佛山共有海外侨胞68万人，归侨侨眷近百万人，堪称“侨乡”。近年来，随着佛山经济的快速发展和区域房产市场的升温，不少外籍人士选择在此置业或转手名下房产。记者通过调查发现，由于买卖双方和房产中介对涉外房产的法定交易程序并不十分了解，涉外房产交易纠纷也随之增多。
相关专业人士表示，因为房屋产权不明，授权委托书未进行公证等因素导致的涉外房产纠纷案件在佛山并不少见，置业者在选购涉外房产时一定要了解清楚相关信息，谨慎选房。
案例一 房产委托出售但产权不明晰？
小王夫妇最近很恼火，挑选了两个多月才相中的房子突然间“卡了壳”。在签订合同的当日小王就交了25万元房款，但是临到进行律师见证时，小王却被告知房子产权不明晰，缺少一些房产交易中心核准交易的材料，暂时不能进行律师见证。
据了解，小王夫妇要购买的房子在祖庙附近，双方协商价为50万元，小王在签订合同当天就支付了25万元预付款。
按照双方已经签订的二手房买卖合同约定，这套房产过户后，王某还要支付另外50%的购房款即25万元，税费各付。房产证显示，这套房产购买时间为2003年2月，登记的权属人为李敏（化名）。
由于身在日本，李敏便委托在佛山的父亲出售其在祖庙的房产。据李父透露，李敏在2000年与一日籍华人结婚，膝下有一个女儿，结婚后一家三口都在日本生活。2005年10月，李敏的丈夫因病去世，祖庙的这套房子是李敏和已故丈夫共同出资购买的。
涉外房产上市交易都必须要到交易中心进行审核，买卖双方交易也需要到公证机关进行公证或者到律师事务所进行见证。因此，小王夫妇、李父在中介的陪同下，到佛山一家大型律师事务所进行律师见证，但结果大出双方意料，律师认为房子产权不明晰、缺少一些房产交易的材料而暂时拒绝见证。
“房产证上就只有李敏一个人的名字，她父亲又有委托书，怎么会是产权不明晰呢？如果交易不成功，已经交了的预付款会不会没法退呢？”小王现在满脑子都是疑惑和担心。
律师说法 必须提供授权材料
小王夫妇认为这桩买卖已经相当稳妥，而律师则认为存在很大风险，问题究竟出在哪里呢？
广东华法律师事务所律师李进表示，房产一般来说是夫妻共有财产，不能光看房产证上的名字，而小王在不确定产权的情况下已经交纳了半数房款，这就冒了很大风险。在他看来，这套房产要交易还需要明确几个问题。
首先，李敏是否有权单独出售该房产。虽然房产证登记的权属人为李敏，但是房产事实上是李敏夫妇的共同财产。李敏丈夫因病去世后，与他相关的所有财产都涉及到继承关系，其中就包括这套双方共同出资购买的房屋。李父并没有提供李敏丈夫继承人的情况以及继承人授权的情况。
其次，李敏父亲提供的李敏授权其出售房产的授权委托书是否真实有效。李敏由于身在国外而委托其父亲出售房产，但这个委托不是口头授权或者一纸空文就说明李父有权出售该房产，授权委托书经过公证或律师见证才能保证其真实性和有效性。小王及中介公司并没有见过李敏，授权委托书是真是假，李父是否真的有权处理该房产并不能确定。
再次，房产办理过户手续的时候可能遇到麻烦。李敏的丈夫为日籍华人，其继承人中并不都是中国人，因此该房产为涉外房产。按照交易所的审核要求，涉外房产买卖合同必须要进行公证，授权处理该房产的授权委托书也需要进行公证或律师见证。否则即使侥幸通过审核，也可能出现房产纠纷。
因此，李敏需要提供该房产全部属于自己或其他共有人授权其处理该房产的相关材料，才能单独出售或自己授权其父亲处理该房产。
案例二 业主在国外房子难过户？
陈先生花了36万元在禅城买了一套二手房，当时他和前业主林先生约定，先支付一半房款，剩下一半过户后通过按揭方式结清。在签订买卖合同后，陈先生一次性支付了18万元。
房子的前业主林先生是美籍华人，因其家里突然发生变故要赶回美国，他提出提前结清房款。陈先生也对房子很中意，加上对林先生的信任，他到银行办理了提前放款手续。林先生在走之前授权一位朋友帮忙过户。
一个多月过去了，过户一直没有进展。陈先生特地咨询了律师，结果被告知林先生的口头授权没有效力，必须要进行公证。
“前业主现在人在国外，联系不方便，他的朋友对过户又不热心，进展得很慢。现在我已经把钱结清了，如果房子一直不能过户的话应该怎么办呢？”陈先生对于房子的权属问题很忧心。
律师说法 涉外买卖必须公证合同
广东华法律师事务所律师李进表示，涉外房产买卖，合同必须要到公证机关进行公证，房产交易中心在进行交易审核的时候，需要买卖双方提供该房产买卖合同的公证材料。而上述双方签订的合同没有走公证程序，本身就存在很大风险。
李进从律师角度，给陈先生提了三条建议。
其一，要求前业主回国办理。陈先生应积极和前业主林先生联系，要求林先生回国协助将该房产过户到自己名下。二手房买卖交易程序涉及的环节和政府部门比较多，只有买卖双方均亲自办理相关的交易及过户手续，才能保证整个过程的顺利进行。
其二，要求前业主委托他人办理并进行公证。前业主林先生仅口头委托其朋友帮助办理过户手续，该房产按照我国的相关规定也是无法顺利过户到陈先生名下的，因为林先生的朋友代理林先生和陈先生到相关部门办理交易和过户手续，必须出具林先生书面的授权委托书，而且该授权委托书一般要求进行公证或律师见证。
其三，向法院提起诉讼。如果林先生或其取得书面授权的朋友不积极协助办理该房产的过户手续，陈先生可以向法院提起诉讼，要求林先生履行自己的义务，或者请求法院解除该房产的买卖合同并要求林先生返还36万元的房款，并支付相应的违约金。
细辨两证再付款
据了解，涉外房屋纠纷指具有涉外因素的房屋纠纷，而涉外因素就包括主体涉外和内容涉外。主体涉外是指当事人一方或双方是外国人、无国籍人、外国法人或组织；内容涉外是指引起房屋法律关系产生、变更或消灭的法律事实存在国外。
绿景一路某品牌中介营业经理张先生表示，涉外房产买卖在佛山并不少见，买方、卖方和中介公司都有“制造”风险的可能，卖方要考虑周全，买方则需要擦亮双眼，多了解各方面的信息，尽量避免卷入纠纷。
看清产权再掏钱。买房前，购房者首先应注意核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有权人是否同意转让房屋，房屋是否存在抵押、出租等情况，警惕业主一房多卖，也可有效防范不必要的纠纷。
过户之后付房款。尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，这样可以尽量降低风险。先交钱后过户，你的产权就很难得到保证。
细枝末节要考虑。你还需要了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续。草草交接房屋过后懊悔，还不如在交接前多留个心眼，杜绝后患。 |
