一、房屋买卖关系中存在的法律风险
（一）“产权式酒店”项目运作本身存在违规风险。
比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对“产权式酒店”的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。
2001年6月建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条中明文规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”“产权式酒店”在操作上很可能涉嫌违反上述规定。
（二）开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间。
整间酒店有独立的产权证，而这一产权证不允许分割，因此单独的酒店客房是不能办出“小产证”的。尽管老道的开发商力图通过运作规避上述规定。而且，各地在上述法规的具体执行上口径也不尽相同，但就管理层的态度而言是日益严格的，因此这种操作方式不可避免存在一定的法律风险。违规最后的结果是导致“产权式酒店”可能办不出“小产权证”。而若不能办出小产权证，则投资者即无法真正取得“产权式酒店”的产权。
（三）由于无法取得“小产权证”，某些开发商转而“出售”酒店的“承租权”，但对外仍然宣称为产权式酒店。
在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，权利的行使需要相对债务人的配合，就是说承租人要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人的配合，若出租人不愿意配合，则承租人只能要求出租人进行债权上的赔偿，比如支付违约金等，但一般不能强行租用，并且，权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。承租人不拥有房屋的处分权。但房屋所有权则具有绝对性，权利的行使不需要其他人的配合，可以自主地对房屋进行处分此外。我国法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年，而房屋所有权则不一样。
（四）开发商即便能为投资者办出小产权证，“产权式酒店”的性质也决定了该产权不可避免的具有依赖性和模糊性。
第一，从功能来说，“产权式酒店”是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。
第二，“产权式酒店”配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商。如同小区会所一样，这些设施的产权在法律上存在模糊性，但实际占有人和受益人总是开发商。
二、酒店租赁经营过程中存在的法律风险
（一）通常投资者的收益来源于酒店的经营管理，如果酒店管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。
（二）“产权式酒店”的产权具有依赖性和模糊性，这也决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难更换酒店管理公司。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，“产权式酒店”的经营管理往往陷入开发商与酒店管理公司的黑箱操作之中。
三、投资人退出机制中存在的法律风险
“产权式酒店”产权上的依赖性也直接导致了在酒店经营不善的情况下，单独的酒店房屋在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等的收益的。投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于酒店的经营好坏。而如前所述，投资者对于酒店管理公司也很难进行有力的监督和制约。这就是说，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，“产权式酒店”很可能使投资者陷入进退两难的困境。
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