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仲裁诉讼

中介独家代理中的常见格式条款突破

更新时间:2012-04-25
 

【案情简介】

周先生与房产中介在2008年11月10日签订《独家销售委托书》(以下简称《委托书》),约定周先生独家委托该中介出售其位于上海市闵行区的某房产,房屋出售总价为人民币303万元。此外委托书约定,如果买方的购房意向条件达成或优于周先生委托的条件,则中介可收取意向金;并且周先生在得到中介已收意向金通知后的2日内,应至中介取回意向金并在意向金协议上签名;而协议委托期及期满后3个月内,无论周先生以何种途径与中介的客户成交,周先生均须支付中介服务佣金;独家委托期内,周先生不得擅自取消该项委托;周先生违反约定义务,或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为,导致中介介绍的买房客户无法按时与其成交的,均属周先生违约,此时周先生须按委托出售总价1%支付违约金,以解除双方的承诺。

2008年11月13日,周先生以手机短信形式告知中介经理拟解除其售房委托。2008年11月28日,中介公司通过电话告知周先生其已寻得合适之买方客户,并要求周先生到中介公司办理相关事宜。周先生称其不愿再出售房产,对此予以拒绝。后中介公司向法院提起诉讼,称周先生违反《委托书》中“独家委托期内,委托方不得擅自取消该委托”条款,要求周先生按约支付违约金人民币30,300元。


【律师看法】

一、本案《委托书》的性质是什么?委托合同?还是居间合同?

从本案的实际情况看,涉及的合同不仅仅具有居间合同的性质,居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。但是本案中的合同涉及受托人代理委托人具体协商买卖条件,因此还类似委托合同。

但不论是居间合同还是委托合同,其都具有强烈的人合性,居间合同实际上是委托合同的一种细化,居间合同规定了比委托合同更为细致的内容,但居间合同没有规定的,应当适用委托合同的规定。从委托合同、居间合同相关法律规定的关系看,亦应认为居间合同双方当事人有权随时解除合同。本案周先生与中介公司签订《委托书》,表明周先生委托中介出售房屋,委托中介为其提供与第三人订立合同的机会,中介并不参与委托人与第三人之间的合同,周先生作为委托人依法享有任意解除合同权。

二、格式条款在什么条件下可以撤销?

本案《委托书》中有关“独家委托期内,周先生不得擅自取消该项委托”的条款为格式条款。《合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”其特征有三:一是由一方当事人事先拟定,而不是在双方当事人反复协商基础上制定出来的;二是为了重复使用向不特定的相对人提出;三是在订立合同时未与对方协商。可以解释为无效的情形包括“未尽合理义务”。

本案中,受托人提供了格式条款,但并未“对免责或限责格式条款,格式条款提供方在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明。”所以受托人没有尽到合理的提示义务,根据《合同法司法解释(二)》第九条规定,格式条款提供方违反合同法第三十九条第一款关于合理提示及说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。本格式为可撤系格式条款。

三、什么样的格式条款是无效的?

《合同法》第四十条规定了格式条款无效的三种情形,一是符合《合同法》第五十二条一般合同无效情形的格式条款无效,二是格式条款免除“造成对方人身伤害的”或者“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”责任时无效,三是格式条款提供方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,格式条款无效。

本案中,格式条款约定委托人没有合同的解除权,实际上是排除了对方的主要权利,并且违反了《合同法》对委托合同以及居间合同的规定,因此,本条款实际上无效。我们认为,该案受托人没有履行合理提示与说明义务,导致格式条款可撤销,这并不影响该条款本身的无效性;即使格式条款提供方履行了合理提示与说明义务,只要该格式条款属于《合同法》第四十条规定情形之一,则该格式条款同样是当然无效的。


【法条链接】
《合同法》
  第三十九 条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。
  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。
  第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
  第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
  第五十三条 合同中的下列免责条款无效:
  (一)造成对方人身伤害的;
  (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

《合同法司法解释二》
      第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。

 

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