在目前住宅限购的情况下，商用公寓优势多，但也有不能忽视的一些硬伤。个人投资商用公寓，主要有五大风险需要提防：
一、土地使用年限较短
商用公寓的土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质，相比住宅性质用地使用年限的70年，这类商用公寓的土地使用年限为40至50年不等。而且，住宅性质的土地年限到期后能自动续期，商用公寓就不是了，到期后需补高额地价才能继续使用。
二、高税费转手交易难
根据目前的政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的高额税费。此外，加上物业交易总价的5.5%的营业税，各项税费加起来，通常会达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出1000万元的商用公寓，交易时各种税费就要100万-140万元，高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。
三、房贷利率高、年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但商用性质物业只能获批银行最高五成、最长十年期的贷款，而与此相对比的是，住宅可获最长三十年、最多七成的贷款。另外，商用公寓不能申请利率较低的公积金房贷，贷款利率被提高到基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是提高1.1倍。
另外值得特别说明的一点是，若以企业的名义购置商用公寓，是不能办理银行贷款的，只能靠企业自身的现金流承担。
四、管理费、水电费更贵
目前上海商业物业的水电费标准差不多是住宅物业的一倍。另外，商用公寓的管理费也要比普通住宅高得多。
五、不能迁入户口，没有学区房的功能
购买商用公寓是不能入户的，虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有知名的中小学校，但因不能落户无法实现学区房的功能。
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