楼市调控一年有余，特别自今年春节以来，楼市销售频现小阳春现象，楼盘纷纷降价促销，噱头陈出不穷。这对于持币观望的刚需客来说，当然是利好消息；但对于已经签约首付，正在等楼盘竣工入住的老业主来说，却有个人财产短时间内严重缩水之虞。
但是，老业主就真的要这样承受楼市政策波及的不白之冤了吗？老业主非要硬着头皮买下这笔风险之单了吗？笔者认为未必。不妨换个思路，先退为进，曲线救国，或能争取到退房的法律效果。
根据法律法规和合同约定，退房的理由有林林种种，老业主完全不必在一棵树上吊死，诸如面积误差、逾期交房、逾期办产证、变更规划设计、未达到法定交付条件等。老业主可以尝试从中寻找一个开发商没有做到位的点进行突破，相信万事万物皆不可能尽善尽美，再大再强的开发商，挂一漏万也常有，只要老业主静下心来认真探寻，总有纰漏能被抓住。
举个例子，我国法律法规规定，开发商应当在房屋交付使用时向业主提供所谓的“两书”（即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），否则业主有权拒绝收房，由于是开发商违约在先，所以拒收房屋后由此产生的延期交房责任也应由开发商来承担。虽然老业主在此环节还不能直接以开发商未提供“两书”而要求退房，但在开发商承担的逾期交房责任中，老业主却已牢牢把握住了退房的主动权。
再举一例，通过行政诉讼的方式达到退房的初衷。开发商交房，必须同时向业主提供或出示以下文件，以证明房屋已符合了交付使用的法定条件：建设工程竣工验收备案证明书，测绘成果表，公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。这些文件有个共同特点，它们都是需要相关行政部门进行审批、许可或者备案的，专注这点，老业主要求退房，不妨先退一步，先选择行政诉讼的方式，通过主张行政许可违法来撤销上述文件，以此否定开发商交房条件的成就。一旦上述文件被撤销，房屋就不具备法定交付使用的条件了，开发商就要整改了，一整改，交房就要逾期了，一逾期，老业主就将退房的主动权掌握在自己手中了。
笔者行文的目的，无非想说明一点：老业主要达到退房的目的，不必死盯在一个点上，打开思路，多点突破，曲线救国，或能起到殊途同归的效果。
作者：杨维江律师，上海国创律师事务所不动产法律事务中心
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