2004年，上海市政府颁布“期房限转”政策，规定“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让的，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记”。显然，这里的“限制”仅是指对期房转让不予办理“预售商品房转让的预告登记”，而不影响期房买卖合同的效力。
一、期房转让并不违法。
上海高院曾有书面意见认为不能仅因出卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效。高院认为，买方虽然还没有取得产证而不能享有房屋的所有权，但根据买卖合同享有债权，而对债权进行转让是合同法上规定的权利，也并不违反法律。因此，期房限转政策并不能影响合同的效力,只不过不能办理预告登记手续而已。
二、两个误区需澄清。
（一）经过公证的买卖合同上家就不能毁约？
对房屋买卖合同进行公证必须提供房地产权证原件，而期房还未取得产证，所以公证处不会对上下家签订的期房买卖合同进行公证。于是，有的人想到律师事务所让律师进行见证。其实，无论公证还是律师见证，都仅针对合同内容是否违法、是否符合当事人的真实意思表示进行证明，不可能涉及合同将来的履行情况。任何合同经过公证或者律师见证都不能保证对方将来不会违约。
（二）毁约只需按买卖合同约定的违约金进行赔偿？
买卖合同的违约金是指在任一方违约时向另一方承担的违约责任，但违约责任并不以违约金为限，守约方还可以要求继续履行合同。如2009年初，牛先生把浦东的一处期房以60万元卖给李先生，年底交房时，房价涨到100万元，牛先生提出不卖，认为根据合同毁约只要付总价20%的违约金即可。实际上违约方违约时，并不是付了违约金就可以了，守约方可以要求违约方支付违约金，也可同时要求违约方继续履行合同。
三、详订合同条款保障买方利益。
为了最大限度保障下家的权利，使其买房的期望得以实现，杨维江律师认为，首选方案是下家与上家一起到开发商处办理更名手续，直接同开发商签订期房预售合同，这是最保险的方案，当然需要开发商的同意和配合。
但通常情况下，开发商出于自身利益的考虑，本着“多一事不如少一事”的心态，不会配合上下家对上述方案的施行，这个时候，第二种方案（即期房买卖合同，其实质是债权转让合同）就成了我们最常见的期房交易形式了：
（一）如果只能与上家签订买卖合同，那应当先确认上家是否已付清全部房款，再在合同中约定将上家对开发商所享有的债权全部转让给下家，同时还应当由上家书写一份给开发商的《债权转让通知书》。因为合同法规定债权的转让必须通知债务人，否则对债务人不发生效力；
（二）对税费承担应作出详细的约定；
（三）约定将上家从开发商处取得的预售合同、发票等正本由中间方（中介公司或律师事务所）监管，以防一房二卖；
（四）给上家的转让款最好分阶段支付，与产证及交房手续联系起来；
（五）密切注意开发商施工的进度和办证的时间，一旦上家取得小产证，立即督促上家办理过户手续，如果上家怠于办理或有毁约迹象，立刻到法院起诉并进行财产保全。
相关文章：
卖房人篇：房屋交易毁约原因分析及法律对策之二
买房人篇：房屋交易毁约原因分析及法律对策之一
杨维江律师：农村房屋买卖需谨慎
——此文由上海房产律师网（http://www.house64.net）精心收集和整理。
——转载请注明文章来源及原始链接（http://www.house64.net/articledetail.asp?id=511），上海房产律师感谢您的配合！
房地产律师资讯网-上海国创律师事务所房产法律事务中心
● 电话号码：136 7176 2273
● 传真号码：021-52564588-8606
● 电子邮箱：house64@sina.com
● 办公地址：上海市普陀区大渡河路1718号阳光商务大厦B区601-611室 |
